主要观点

　　本周周报关注地产销售数据的异动

　　(一)6 月中旬，地产销售有异动

　　6 月中旬(6 月11 日-18 日)，30 城地产销售数据出现快速攀升，同比高达25.9%。

　　此前，6 月上旬同比为-48%，5 月下旬同比为-45%。

　　(二)概念厘清：30 城数据来自何处？

　　解读30 城数据异动之前，我们对数据口径做一个简要分析。

　　数据口径：来自若干城市房管局每日成交数据的汇总。由于部分城市数据不再更新，自2021 年以来，30 城数据实际是21 个城市每日地产成交数据的汇总。

　　包括一线城市4 个、二线城市9 个、三线城市8 个。

　　数据体量，体量偏小。2021 年，30 城地产销售面积为1.84 亿平，占全国商品房销售之比为10.3%。样本特征，偏重一二线城市。一二线城市销售面积占比接近80%，而全国这一比重为33.1%。

　　(三)30 城数据异动的三个原因

　　1、疫情影响，积压需求的释放，典型代表是上海、北京6 月以来，北京、上海出行情况有所好转，受此影响，两地地产销售快速修复中。6 月中旬，北京地产销售面积同比上行至36.8%、上海地产销售面积同比收窄至-12.4%。

　　2、数据出现异常值，可持续性有待观察，典型代表是青岛、武汉6 月中旬，青岛地产销售面积同比增速高达164.5%。如果剔除青岛，30 城6月中旬地产销售面积增速将从25.9%降至11.5%。其他城市，如武汉、广州也多少存在这样的问题，6 月中旬的单日成交量出现了一些历史极高值。

　　这些极高值的出现，对30 城销售数据影响较大，但，可持续性有待观察。

　　3、前期政策效果的体现，典型代表是苏州、杭州、南京等第三个原因可能与5 月中旬以来，一批强二线城市的地产放松有关。

　　典型代表是苏州：继4 月限售和公积金政策放松后，5 月9 日，苏州调控进一步松动：新房限售时间由3 年调整为2 年，二手房不再限售；限购层面，非苏州市户籍居民连续缴纳6 个月社保即可购房。5 月，苏州商品房成交面积增速为-45%，6 月快速攀升，6 月中旬同比上行至91.5%。

　　(四)往后怎么看？

　　一方面，30 城数据的回暖，反映了疫后积压需求的释放，以及二线城市前期政策的效果有所体现，对全国楼市而言是个积极的信号。2012-2013 年、2014年-2015 年，两次地产销售增速由负转正之前，30 城数据都率先回暖。预计受此影响，6 月地产销售增速、居民中长期贷款都将有所改善。

　　但另一方面，30 城数据对全国三、四线城市的代表性不强。如果观察30 城中的8 个三线城市，6 月中旬同比依然仅有-28.2%(注：去年端午节在6 月中旬，基数偏低，实际同比幅度更低)。而与全国多数城市景气关联度更高的指标，如70 城新建商品房价格同比、百城土地溢价率等，目前改善的迹象尚不明显。

　　地产的修复斜率，不宜过于乐观。

　　风险提示：

　　疫情反复影响施工与消费。美联储货币政策超预期收紧。

（文章来源：华创证券）

文章来源：华创证券
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